主题：【楼市万象】大道生长，西街成长③

第三份期待：万科+南都=房价曲高和众?

□  忽突

    长沙万科•西街庭院展示区本月二十日对外开放，在十八日的业界媒体见面会上，万科人显然有精心准备地展示了一系列关于万科第五园的成例，因为在万科•西街庭院之前，不论是深圳的第五园，还是北京的万科•西山庭院，地产名企万科都力主将原创现代中式风格有变通化地去实现，尽可能获得更多人的青睐，能够卖得起更好的价钱，或者说能够成之为万科系品类线的一个亮点。

    到目前为止，万科•西街庭院究竟价值几何，坊间说法不一，而万科人也基本上是采用秘而不宣的手法来保持这最为关键的秘密。距十一月份销售时日并不长，在万科的长沙操盘履历中，一年多来，虽然有西街二期的实质性举动，但从严格意义上而言，这微薄的经验未必为万科的精准定价确立了有效的参考指标，即便颇多工具刀和方法论的万科模式不会轻易容忍盲目定价，背后他们料是做了不少功课。但至少有一点可以确认，能卖出更好的价格卖成更受消费者待见的价格亦是万科人的某种理想主义追求。

    对于品牌企业而言，万科走南闯北所谓积累的丰富作战经验已然昭示，万科筑屋从来就要比周边同地段档次相若的楼盘少则高出五六百元每平米，多则高出近千元一平。即便与之相邻的楼盘亦是品牌企业开发，万科也向来自信满满，可说这是无形资产衍生的品牌附加值。

    所以消费者打定主意要买万科的楼盘，便注定从来就难以遇上便宜价钱。这是一家敢于开价的企业，或许她的性价比原本就不低，也有可能“万科”这两个字给人的信心期待、舒适指标和安全系数注定了万科的房子一贯是走中高端路线。是以，有人建言：买不起你别来，万科人好高骛远……

    万科的学习对象二十年来几经变换，从日本索尼到香港新鸿基，再到现在的美国帕尔迪，每次学习，似乎都给万科注入了新鲜的血液，树立了高强的标杆。要学习帕尔迪据说是因为万科试图首当其冲地践行前者“客户细分”和“终身定制”方略。这从好处说，是万科想“一路上与你同行”，说不好听点那就可能是万科要“吃定你一辈子”。

    野心勃勃的万科这些年产品线大面积丰富，在专注做住宅地产的层面上，中高端各类楼盘屡屡上市，带给了市场惊喜，同时也推动了一个个她所涉及开发的区域其房价直线上涨。有时在想，老王十多年前信誓旦旦公开说的那话“万科超过25%的利润不做”还作数不？没有仔细去盘算万科年报、年中报公布的那些数据，但不难料想，万科这些年的房地产利润收益应不至于在这个比例之下！

    然而，这年代地少人多钱好赚，有钱不赚那叫傻蛋。万科不傻，万科不是非盈利性公益组织，在商业社会中，你不要幼稚地期待已习惯把自己摆在“企业公民”地位的万科会同情弱者，宁可自己少赚些也要让普通老百姓买得起房。倘是那样，万科怕是前景岌岌可危，万科的辉煌与光彩也为日不长矣！所以，能赚的万科就不会少赚，至于赚了大钱后万科拿多少出来反哺社会，那是她自己的事情。——或许，这也不失是众多企业所谓的“杀富济贫”。

    回到主题，究竟长沙的万科•西街庭院价值几何？长沙不比北京，也比不上深圳，首都北京与特区深圳的房价基数原本就高，一线大都市的中产阶级底盘也是更大，何况，北京是万科的重点发展城市，深圳乃万科的大本营，这些年万科没少在两地“收买人心”、广积善缘，所以万科在两地的影响力已是相当之大，品牌FANS群体规模也不会弱到哪里去。深圳第五园、北京西山庭院的价格小高层动辄便是一万好几，别墅则可高达两万三万，那两个项目所在的地段也可谓是相当偏远，而销售形势、市场买账的热情丝毫不减。在此背景下，万科自是好风凭借力，继续广开钱源。于是在接手长沙西街花园的下半场时，万科便在酝酿着如何借鸡生蛋，孵化出一只既可以打鸣叫床，又能够照看满箩筐金蛋蛋的大公鸡。

    清楚了解如今房地产开发道道的朋友，其实都会打这个谱。时下，房地产物业的定价早就不太流行原来单一的成本推算法了，成本推算法那一套在市场不景气时是开发商的心理底线——再怎么着我总不能亏本吧？！于是那个年代，推算一个楼盘房价的构成便较为容易，3+3+1+3=？就可以得出个大概草算。而今，房价成本里面，固然许多构成都有上浮，当然更多的变动来自于地价飙升。但对于一些多年前拿地的开发商而言，成本从来就没有高到哪里去。所以，如果这个时候他们再按3+3+3+3的算式来定义房价，保准自己都会觉得傻得可笑。于是第二套定价方式便开始大行其道，占据了楼市价格定位的主流，且愈演愈烈，那便是市场比较法。选取同一地段，或档次想若的样本楼盘来进行综合比较，以那些样本的销售价格作为参照物，来考评自己楼盘的定价，自然这份参考少不了那些繁复的权重设置和加减分。如果自我感觉良好，高度认为自己楼盘的先天优势要更好些，或者后天软实力稍强些，甚至是自家楼盘要晚些时日出来，以动态可变之眼光来判断，自然还要高出现时可比较楼盘几百或上千大洋。这就是“统一定价”！

    如果你有些忧患之心，或许要暗自问一句，会不会因为越来越多的乐观开发商一不小心高估了价格，导致周边其他错将之作为参照物的楼盘也跟着盲目虚高啊？——不排除这个可能，菜鸟型玩家完全有可能犯这个错，心比天高，欲与天价试比高，高处不胜寒，站得越高跌得越惨，多米诺骨牌就往往是那样倒下来的。

    万科•西街庭院的价格不会低。从前世今生来说，她有一些多少可以显摆的基础在那放着。从2003年南都长房时代的西街一期开始，就明显要比边上的同区位楼盘香堤雅境高出几百大洋一个平米，尽管她并没有后者卖得好。完全南都时代的西街二期，房价更是涨幅可观，当然销售周期也时日不短，其间几度难产，即便是万科接盘进入，一度也没见有大的起色，当然这也与无甚广告传播支持、万科若即若离锦衣夜行有很大的干系。直到今年市场形势大幅好转，大市成交活跃的境遇下，西街花园的春天才开始真正到来，此时期，万科也终于借势而为，让她那在深圳躁动不安的拥趸者们千里挺进大东城，搅起团团异地置业的热浪。

    不可否认，无论南都时代的西街，还是万科时代的西街，不管楼盘卖得好与坏，但其价格就少见有示弱过，俨然一副“就值这个价，买不买随你”的姿态。也或许正是因为如此，这些年来，西街一二期有可能没赚到个大特发，毕竟销售周期太长，资金流动率降低，各项成本的累计支出超额恐在所难免。但名气是大了，你说她是“死要面子活受罪”也好，但西街终究是耗得住熬下来了！[在此提醒看官朋友，似无必要将万科收购南都与西街可能后继无力挂上关系]

    名气不低的西街，价格标杆当然只是一个方面，这些年，尤其是过去三年多，广告炒作板块运动、文化创意活动营销、旅游考察情景体验等噱头层出不穷，南都时代的西街，确实出过不少营销创新的招数，而这些招数在当时的长沙可谓是开了先河，直到今天，那几板斧还有诸多楼盘屡试不爽热衷此道。但同样，那些年的西街也留下了些历史问题，要让后来者万科收拾，譬如物业管理方面的严重缺失，面对业主投诉缺乏行之有效的危机公关机制，创意街徒有其表功亏一篑等等。这些有关西街的故事，亦可是让西街能够好好来一回“笑眼泪光看自己，感觉有些寂寥……”

    走进万科新时代的西街，当然有太多值得期待改进的地方。据说，西街创意街的历史遗留问题已经得到了较大程度的解决，十一黄金周期间喜卖商铺数十个，其他关于经营方面的整顿也略有小成。但在西街物业管理方面的改善，万科既然有卓越的物业管理公司在专注担纲自有物业的服务，那就显然应该早日进入工作状态！至少从目前忽突在西街的诸多业主朋友频频反馈的情况而言，较之以往未见有大改观！虽说从南都过继到万科有一个过程，但磨合期似也不应太长了些！

    西街三期，万科谓之万科•西街庭院，显然要是与西街一二期划分些距离，万科采取的风格是第五园的原创现代中式继承，万科要做根红苗正的嫡系子品牌，显然不会去自己打自己的脸，所以西街三期的物业管理由其自有物业公司担纲料无变数，毕竟万科深谙软实力、360贴身服务所产生的安定效果。但西街庭院终究是西街三期，再怎么着，可以与一二期拉开距离，说是超越升级改良版也好，道是“另一种风情”也罢！终归与一二期脱离不了兄弟关系。所以，万科人，安抚老业主，也当是激发西街老客户带新客户的必要举措！须知，万科在长沙消费者心目中的影响力还不是想像中那么强大，何况湖湘文化中的“霸蛮”亦通常容易演变成为“藐视权威”，万科要立足大长沙，总不能只期望牢牢把住这年月在长沙横冲直撞投资炒楼还美其名曰“置业养老”的深圳“海归派”吧？即便他们是万科的粉丝，即便他们的规模可能会占得上万科•西街庭院购买群体的二三成乃至更多，即便他们从深圳来到长沙大肆感叹“真的便宜”、出手真快，但他们未必就是万科楼盘真实的、稳健的、良性购买力所在！

    昏天黑地扯上这些散谈，归结到万科•西街庭院三期的定价，又将会是一幅怎样的情形呢？目前单论西街三期别墅，那被万科称之为合院别墅其价格水准，长沙全城可参考的楼盘似乎不多。从高端别墅的角度而言，仅有五个楼盘可聊作比照参考：

    1， 保利•阆峰云墅，200000㎡总建筑规模，规划372户，北美建筑风格，位处南城未来长株潭结合部所谓的核心地带，其独栋别墅，户室面积约在340-560㎡之间，销售单价约9000元/㎡。

    2， 岳麓山公馆，148150㎡总建筑规模，规划约700户，美国草原建筑风格，位居岳麓山国家风景区、白鹤天池疗养院，其主力是独栋、联排别墅，销售单价约在10000元/㎡，目前销售方式较为低调隐秘，似仅对内开放。

    3， 碧桂园•威尼斯城，965500㎡总建筑规模，规划约4292户，享有星沙腾飞岛的自然景观，其独栋别墅面积在183-587㎡之间，均价约12000元/㎡；其联排别墅面积在联排：224-286㎡之间，均价约7100元/㎡；还有户室面积高达554-1200㎡的超豪华别墅。

    4， 长沙玫瑰园，百余万平米的总建筑规模，规划约6000多户，地中海意大利建筑风情，其独栋别墅户室面积在200-1000㎡之间，均价约12000元/㎡。

    5， 绿城•青竹园，140000㎡总建筑规模，规划约286栋，其北美风格建筑和园林，但内精装修有法国西式风格，位居青竹湖高尔夫球场。纯独栋别墅户室面积约在360-1000㎡之间，单栋总价约500万-3000万元之间，即销售起价亦不低于12000元/㎡。

    之所以在长沙近三十个在推或即将推出的形形色色别墅楼盘中[含纯别墅楼盘或夹杂有别墅产品的楼盘]提取五个相对情况较为明晰、档次较高的楼盘来作比较，乃是出于近年的万科其产品线俨然有愈走愈高之势，分明有“生活在高处”之遐想。是以所参鉴的本土别墅楼盘其销售价格在长沙也乃物价标高！万科是否会向高处看齐，尚不得而知。但须说明，这五个楼盘如果刨除价格的高起点外，其他万科•西街庭院可与相比照之处实在不多，不论地段、规模、物业形态以及其他种种硬软件配置，都有较大的差异化。

    如果牵强地以时下长沙代表性的别墅物业其销售价格标准来考量的话，那么这五个楼盘的光照之下，万科•西街庭院其合院别墅的销售价格，如果不想贵得离谱，如果相对要符合长沙时下消费群体的心理价位，似乎亦不过在8000-1000元之间较为容易接受一些。倘若最终出现高于万二千元均价，又获得热捧，那将是奇迹！西街三期其所在尽管是属于热力四射的上东宝地，但可用地规模式微，即便有万科品牌护法、第五园光环加身，恐也难于形成完全高端别墅的气局与张力，遑论去做长沙别墅物业价格的领头羊？！

    但无论如何，西街的三期，有万科操刀，应不至于会让这个楼盘冷场，在前有第五园的系列营销创新手笔，譬如老房子助阵，万科书院沉香，王受之教授《骨子里的中国情结》伴唱，中国红行为艺术传道……第五园的继承楼盘，又如何能守得住寂寞？接下来的西街庭院是守正出奇剑走偏锋，还是四平八稳步步为营？何妨来份期待，在产品制造有些光芒照耀的时候，营销技法是万科精攻的招数，料是两年磨一剑，亮剑寒光闪；但愿剑光弥漫处，勿让众心寒；毕竟心寒有却步，庭院难免悬……

宋代大诗人欧阳修说：“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。”长江向您推荐郊区的房子。市中心是好，人旺地旺，只适合做生意，造写字楼，地段好随至就是严重的尾气污染，人声糟杂,不适宜居家！选择郊区环境好，空气清新，有什么比健康更重要的！ 

    山水英伦另一特色就是有山有水，山水相依。山是自然的山，水是自然的水，毫无人工雕凿的痕迹，古人说：仁者爱山，智者爱水。人们一天劳累下来，或携妻带子、或呼朋唤友，在依山傍水的林阴小道或松涛阵阵的山峦之间漫步流边，确实快意。山水英伦的水塘犹如点点珍珠或单或双或三五成串在夏日月光下波光粼粼，一阵清凉沁人心脾，这时你才感觉到山水英伦真是与众不同。看不出丝毫做作，一切顺其自然，那山、那水、那树、那花草、那隐约在树丛中的洋楼别墅，一切浑然天成。

西街的好处是位于市内,那几个都离市区较远.
但是西街不能与第五园比较.深圳的第五园的整体感比长沙的西街大气.因为处在关外,所以在市区均价楼房达到25000元的时候,这个别墅价格就相当于市内的好一些的楼房价.所以这样比较,我觉得西街既然在市内,而且市内好房子已经达到5-6千的时候,它的价格应该不低于8500元!
而拿望城或长沙县区域的别墅来比较没有道理.
因为房价的决定性因素第一是地段!!第二还是地段!!

房地产是通货膨胀的狙击手

   当通货膨胀一旦达到十分严重地步,股票市场也就大概处于崩溃的边缘,所以持有股票很有利,但风险也骤然增加,银行存款,债券,期货等投资工具,在通货膨胀发生时更是不堪一击,房地产基本上不受通货膨胀的影响,房地产属于实业的范畴,是影响相关行业的最大行业,房地产有"龙头支柱产业"之称,影响的行业包括建材业,五金业,电器业,装潢业,交通运输业,广告业,印刷业,中介服务业,电脑业,水泥业,沙石开采业,林木业,玻璃业等等,房地产业发展高涨时,其他行业也跟着繁荣起来,反之而然,当其他行业高速发展时,也会带动房地产业的快速发展,促使房地产价格不断攀升,当通货膨胀发生使物价大幅度上涨时,说明货币的购买力会大幅度下降,房地产作为不动产这种特殊商品的价格必将会"水涨船高",其价格不但不下降,反而会迅速攀升,有时甚至比通货膨胀时的物价水平涨得更快.