资料：
长沙市岳麓区法院于2008年6月16日开庭审理了金峰物业公司诉金峰小区业主拖欠物管费案。物业公司诉求业主支付拖欠了4年多的物管费及天价滞纳金。业主拒交物管费的理由是：基于物业公司不全面履行服务合同义务，业主享有拒不支付对价（物管费）的抗辩权。面对记者采访，岳麓区法院法官认为：“物管收费与物管质量是两个不同的法律关系，业主以对服务不满为由拒交物管费，混淆了业主和物业公司之间的权利义务。只要物管提供了服务，业主就有义务交费。物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。”
保障业主权利是司法基本良知
物管费诉求是否超过诉讼时效期间，是法院应当审查的义务。超过诉讼时效期间的诉求，将不予支持。
法律规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算为2年。以上述案件为例，业主拖欠了4年多的物管费，那么对于近2年以外的欠费，如果物业公司无证据证明催告过业主交纳，则说明近2年以外的欠费问题已超过诉讼时效期间，物业公司对此丧失了胜诉权，法院对该部分诉求不应当支持。因为法律不保护懒惰者，既然在长达2年的期间内还未提出权利主张，只能说明物业公司放弃了权利。当然对于诉讼时效期间问题在技术上尚存争论，不在此论述。
物业公司服务的对象是作为广大业主的集体，物管费的实质是集体支付给物业公司的报酬，物业公司无资格直接起诉业主个人。
正如岳麓区法院法官所言：“物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。”物业服务从整体上说，不是专门向个人提供的，而是向以集体名义的全体业主提供。因此某个业主欠费只能说明是业主集体欠费，而这个集体的代表自然是业主委员会。业主拒交物管费违背的是业主和业委会之间的义务，业委会未能向物业公司提供足额物管费，违背的是业委会和物业公司之间的义务。业主与物业公司之间无直接关系。所以物业公司应当起诉的是具有直接关系的业委会。考虑到业委会无任何财产，《物业管理条例》规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”但依据《条例》规定，由业委会督促欠费业主限期交费应当是物业公司得以起诉业主个人的前置程序。对于业主欠费必须先通过业委会的督促程序，否则物业公司无权起诉业主。
《条例》之所以如此设计就是因为业委会督促业主交费的过程，实际上也是对物业服务质量审查的过程。业委会更便于直接监督物业公司，对于业主欠费的原因，由业委会从中协调以便物业纠纷在小区内部和谐化解。更是考虑到业主的弱势地位，为了防止物业公司绕过业委会监督，滥用诉权将法院作为收费的工具，使得物业公司无须注重自己的品牌和质量，也可能获取全额物管费。因此必须在经业委会督促无果的情况下，物业公司才依法有权起诉业主。
对于物业公司服务欠缺，业主拒交相应物管费是当然的抗辩手段。
业主之所以欠费是由于物业服务的欠缺（恶意欠费不在此列），业主之所以要交纳物管费是因为物业公司提供了服务，也就是说服务是交费的前提。虽然岳麓区法院法官认为：“物管收费”与“物管质量”是两个不同的法律关系。但这却是一组对等关系，相当于“买”与“卖”的关系，没有“买”就无所谓“卖”，没有“物管质量”哪来“物管收费”？如果将这一对辩证关系人为割裂，那么商品将无法交易，市场将乌烟瘴气。商品交易认的就是物有所值、按质论价，一分钱一份货，这才符合诚实信用、等价有偿的民法基本原则。
如果按照“物管收费与物管质量是两个不同的法律关系，业主不能以对服务不满为由拒交物管费”的观点，将得出以下逻辑：“商品收费”与“商品质量”是两个不同的法律关系，明知商品再假冒伪劣，消费者也应该先支付足额对价，明知小菜短斤少两，也必须先给足价钱；“房屋价款”与“房屋交付”是两个不同的法律关系，明知房屋无法交付，也必须先付足房款；“工作报酬”与“工作质量”是两个不同的法律关系，单位明知劳动者偷工减料，也应该足额支付工资。
物业服务合同的权利义务受合同法调整，抗辩权是合同法规定当事人在对方履行义务不符合约定时，得以直接行使拒绝向对方履行相应义务的权利，而且合同法并未排除物业纠纷适用抗辩权。当业主明知物业服务欠缺，当然可以行使抗辩权拒绝向物业公司支付相应报酬，或者说只支付获得服务部分的报酬。物业服务合同的性质应为类委托合同，依据合同法规定，只有受托人（物业）完成委托事务的，委托人（业主）才向其支付报酬。物业公司完成多少事务，业主支付多少报酬，乃天经地义。物业公司完不成事务，业主支付全额报酬，乃不可思议。如果要认定抗辩权不适用于物业纠纷，除非国家制定的法律等于放屁。
其实业主拒交未享受服务部分的物管费也完全符合物业服务合同约定，因为物业服务合同约定业主交纳物管费的前提是物业公司全面履行了服务义务。既然物业公司未全面履行服务义务，业主依据合同约定拒交相应物管费不但业主不构成违约，相反这是对物业合同最彻底的尊重。
附：
2005年2月上海市静安法院判决：瀚龙物业公司未对电梯、水泵进行必要的维护和保养，物业管理费可由法院酌减认定。如业主应支付物业管理费2485.68元，判决其支付2237.11元。
2005年天津市和平区法院判决：物业公司在提供服务过程中，并未对房屋相关部位存在的问题予以调解，物业公司应予以酌减物业管理费，按约定费用的60％收取。
2008年1月２８日日照市东港法院判决：因物业管理费予以酌减。物业公司管理存在不足，导致小区内发生盗窃事件，因此应酌情减免业主该交纳的１０４４４元物业管理费。据此判决业主给付物业公司物业管理费酌减为６０００元。
2008年北京市丰台区人民法院判决：物业公司的服务在绿化、保洁及公共设施维修等方面的确存在瑕疵。故业主要求减收物业费的抗辩请求本院应予支持。
[2007]沈民(2)房终字第800号判决：鹏程物业的服务存在瑕疵，故本院对鹏程物业物业费的收取标准予以酌减，按85％收取较为妥当。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决：1、王素成于判决书生效后七日内给付鹏程物业物业管理费1,177.25元（缴费期限自2004年10月至2006年12月，计算标准为1,385元x 85% ）；2、驳回鹏程物业、王素成其他诉讼请求。案件受理费77元，由鹏程物业承担12元，由王素成承担65元。 [2007]沈民（2）房终字第655号判决：本院认为：华综实业公司虽然提供的物业服务中有24小时巡逻义务，但是该义务仅是物业服务中的一部分，而并非是物业服务的全部，本院也考虑到华综实业公司提供的物业服务不到位，存在服务质量瑕疵，因此不应全额收取物业管理费，依据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，应适当减免物业管理费收取；综上所述，原审认定上诉人蔡学功拖欠物业费的金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、变更沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第491号民事判决书主文第一项“被告蔡学功给付原告辽宁华综实业有限公司2002年1月至2003年7月的物业管理费1729.66元（按拖欠数额2162.08元的80%计算）。
[2007]沈民（2）房终字第270号判决：本院认为，在文华园小区的管理上被上诉人确实存在服务不到位的现象，因此对于三达物业公司收取的物业费予以酌减，应按90%收取。关于利息问题，原审判决上诉人赔偿利息损失，但没有利息计算的标准，且在原审庭审时被上诉人也明确承认双方的物业合同中对于利息没有明确约定，故对此本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下： 三、变更沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房合初字第1056号民事判决书主文第一项为“王浩于判决生效后七日内给付沈阳三达物业管理有限公司物业管理费3,313.8元（3,682元×90%）”；
[2007]沈民（2）房终字第199号判决：本院认为，关于楼道内自行车乱停乱放的问题。因张施文提供的楼道内相片可以证明其所在单元的楼道内有自行车乱停乱放的现象，三达物业公司对此未尽管理义务，故本院对三达物业公司收取的物业费予以酌减，应按90%收取。
资料：
长沙市岳麓区法院于2008年6月16日开庭审理了金峰物业公司诉金峰小区业主拖欠物管费案。物业公司诉求业主支付拖欠了4年多的物管费及天价滞纳金。业主拒交物管费的理由是：基于物业公司不全面履行服务合同义务，业主享有拒不支付对价（物管费）的抗辩权。面对记者采访，岳麓区法院法官认为：“物管收费与物管质量是两个不同的法律关系，业主以对服务不满为由拒交物管费，混淆了业主和物业公司之间的权利义务。只要物管提供了服务，业主就有义务交费。物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。”
保障业主权利是司法基本良知
物管费诉求是否超过诉讼时效期间，是法院应当审查的义务。超过诉讼时效期间的诉求，将不予支持。
法律规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算为2年。以上述案件为例，业主拖欠了4年多的物管费，那么对于近2年以外的欠费，如果物业公司无证据证明催告过业主交纳，则说明近2年以外的欠费问题已超过诉讼时效期间，物业公司对此丧失了胜诉权，法院对该部分诉求不应当支持。因为法律不保护懒惰者，既然在长达2年的期间内还未提出权利主张，只能说明物业公司放弃了权利。当然对于诉讼时效期间问题在技术上尚存争论，不在此论述。
物业公司服务的对象是作为广大业主的集体，物管费的实质是集体支付给物业公司的报酬，物业公司无资格直接起诉业主个人。
正如岳麓区法院法官所言：“物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。”物业服务从整体上说，不是专门向个人提供的，而是向以集体名义的全体业主提供。因此某个业主欠费只能说明是业主集体欠费，而这个集体的代表自然是业主委员会。业主拒交物管费违背的是业主和业委会之间的义务，业委会未能向物业公司提供足额物管费，违背的是业委会和物业公司之间的义务。业主与物业公司之间无直接关系。所以物业公司应当起诉的是具有直接关系的业委会。考虑到业委会无任何财产，《物业管理条例》规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”但依据《条例》规定，由业委会督促欠费业主限期交费应当是物业公司得以起诉业主个人的前置程序。对于业主欠费必须先通过业委会的督促程序，否则物业公司无权起诉业主。
《条例》之所以如此设计就是因为业委会督促业主交费的过程，实际上也是对物业服务质量审查的过程。业委会更便于直接监督物业公司，对于业主欠费的原因，由业委会从中协调以便物业纠纷在小区内部和谐化解。更是考虑到业主的弱势地位，为了防止物业公司绕过业委会监督，滥用诉权将法院作为收费的工具，使得物业公司无须注重自己的品牌和质量，也可能获取全额物管费。因此必须在经业委会督促无果的情况下，物业公司才依法有权起诉业主。
对于物业公司服务欠缺，业主拒交相应物管费是当然的抗辩手段。
业主之所以欠费是由于物业服务的欠缺（恶意欠费不在此列），业主之所以要交纳物管费是因为物业公司提供了服务，也就是说服务是交费的前提。虽然岳麓区法院法官认为：“物管收费”与“物管质量”是两个不同的法律关系。但这却是一组对等关系，相当于“买”与“卖”的关系，没有“买”就无所谓“卖”，没有“物管质量”哪来“物管收费”？如果将这一对辩证关系人为割裂，那么商品将无法交易，市场将乌烟瘴气。商品交易认的就是物有所值、按质论价，一分钱一份货，这才符合诚实信用、等价有偿的民法基本原则。
如果按照“物管收费与物管质量是两个不同的法律关系，业主不能以对服务不满为由拒交物管费”的观点，将得出以下逻辑：“商品收费”与“商品质量”是两个不同的法律关系，明知商品再假冒伪劣，消费者也应该先支付足额对价，明知小菜短斤少两，也必须先给足价钱；“房屋价款”与“房屋交付”是两个不同的法律关系，明知房屋无法交付，也必须先付足房款；“工作报酬”与“工作质量”是两个不同的法律关系，单位明知劳动者偷工减料，也应该足额支付工资。
物业服务合同的权利义务受合同法调整，抗辩权是合同法规定当事人在对方履行义务不符合约定时，得以直接行使拒绝向对方履行相应义务的权利，而且合同法并未排除物业纠纷适用抗辩权。当业主明知物业服务欠缺，当然可以行使抗辩权拒绝向物业公司支付相应报酬，或者说只支付获得服务部分的报酬。物业服务合同的性质应为类委托合同，依据合同法规定，只有受托人（物业）完成委托事务的，委托人（业主）才向其支付报酬。物业公司完成多少事务，业主支付多少报酬，乃天经地义。物业公司完不成事务，业主支付全额报酬，乃不可思议。如果要认定抗辩权不适用于物业纠纷，除非国家制定的法律等于放屁。
其实业主拒交未享受服务部分的物管费也完全符合物业服务合同约定，因为物业服务合同约定业主交纳物管费的前提是物业公司全面履行了服务义务。既然物业公司未全面履行服务义务，业主依据合同约定拒交相应物管费不但业主不构成违约，相反这是对物业合同最彻底的尊重。
附：
2005年2月上海市静安法院判决：瀚龙物业公司未对电梯、水泵进行必要的维护和保养，物业管理费可由法院酌减认定。如业主应支付物业管理费2485.68元，判决其支付2237.11元。
2005年天津市和平区法院判决：物业公司在提供服务过程中，并未对房屋相关部位存在的问题予以调解，物业公司应予以酌减物业管理费，按约定费用的60％收取。
2008年1月２８日日照市东港法院判决：因物业管理费予以酌减。物业公司管理存在不足，导致小区内发生盗窃事件，因此应酌情减免业主该交纳的１０４４４元物业管理费。据此判决业主给付物业公司物业管理费酌减为６０００元。
2008年北京市丰台区人民法院判决：物业公司的服务在绿化、保洁及公共设施维修等方面的确存在瑕疵。故业主要求减收物业费的抗辩请求本院应予支持。
[2007]沈民(2)房终字第800号判决：鹏程物业的服务存在瑕疵，故本院对鹏程物业物业费的收取标准予以酌减，按85％收取较为妥当。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决：1、王素成于判决书生效后七日内给付鹏程物业物业管理费1,177.25元（缴费期限自2004年10月至2006年12月，计算标准为1,385元x 85% ）；2、驳回鹏程物业、王素成其他诉讼请求。案件受理费77元，由鹏程物业承担12元，由王素成承担65元。
[2007]沈民（2）房终字第655号判决：本院认为：华综实业公司虽然提供的物业服务中有24小时巡逻义务，但是该义务仅是物业服务中的一部分，而并非是物业服务的全部，本院也考虑到华综实业公司提供的物业服务不到位，存在服务质量瑕疵，因此不应全额收取物业管理费，依据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，应适当减免物业管理费收取；综上所述，原审认定上诉人蔡学功拖欠物业费的金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、变更沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第491号民事判决书主文第一项“被告蔡学功给付原告辽宁华综实业有限公司2002年1月至2003年7月的物业管理费1729.66元（按拖欠数额2162.08元的80%计算）。
[2007]沈民（2）房终字第270号判决：本院认为，在文华园小区的管理上被上诉人确实存在服务不到位的现象，因此对于三达物业公司收取的物业费予以酌减，应按90%收取。关于利息问题，原审判决上诉人赔偿利息损失，但没有利息计算的标准，且在原审庭审时被上诉人也明确承认双方的物业合同中对于利息没有明确约定，故对此本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：
三、变更沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房合初字第1056号民事判决书主文第一项为“王浩于判决生效后七日内给付沈阳三达物业管理有限公司物业管理费3,313.8元（3,682元×90%）”；
[2007]沈民（2）房终字第199号判决：本院认为，关于楼道内自行车乱停乱放的问题。因张施文提供的楼道内相片可以证明其所在单元的楼道内有自行车乱停乱放的现象，三达物业公司对此未尽管理义务，故本院对三达物业公司收取的物业费予以酌减，应按90%收取。