主题：易小迪：一个新的时代开始了

 6月28日，阳光100集团董事长易小迪在博鳌21世纪房地产论坛2008年会上发表了题为《一个新的时代开始了》的演讲，以下是根据记录整理的演讲内容：

房价、地价理性回归

今年的需求量仍然保持了跟去年1—5月基本持平的态势，价格略微上涨。大家为什么还是觉得出现了很大的问题？很多企业包括上市企业增长50%、100%或者是更多，这样的局面不再存在了，所以大家觉得出现了问题。是不是与过高的预期出现了差异，而实际上并没有出现想象中的问题？我对下半年没有太多的担心，基本上会是跟去年基本持平的相对平稳状态，即使下跌，幅度也没有想象的大。房价实际上是理性的回归，房价没有像大家想象的那样出现了崩盘。

我们监控的自己所在的项目和城市，实际上所有项目的房价都没有跌到2007年上半年的水平，只不过出现了略微的波动。2007年上市公司的平均利润是40%，应该承认，很多房地产公司的利润在2007年都翻了一番，或者是有了很大的增长，如果指望2008年还有很大的增长，这并不合理。地价回到了合理的水平。大家认为房价和地价是脱离的，实际上不是这样的，地价永远是追在房价后面的狼，永远是追赶发展商的狼。地价不断的上升，那么房价就还有上升的压力。所以，我认为本次的调控从市场面看是积极的。问题出现在哪里？主要出在企业的层面，第一个是资金链的紧张，这是如何带来的？因为2007年我们对2008年有太好的预期或者是高价拿地，或者是有非常大的供应量的增长，导致现在的房地产短期内出现资金紧张。我认为实施调整会使企业逐渐的适应，通过降低供应量和其他的措施缓解短期内的压力。

房价出现了有涨有跌的局面。有些项目和局部城市、局部市场出现了亏损，这也是正常的，因为房地产不能永远是暴利的，也不能永远的背着暴利的名声，不可能全行业盈利。如果出现有涨有跌、有盈有亏，最大的好处是会削弱其它行业进入房地产的积极性，对专业竞争带来好处。真正的专业企业仍留在房地产市场，靠投机的企业或者只是有钱的企业就会理性地退出房地产行业。

供大于求的局面已经出现

市场出现了真正的拐点，供大于求的局面已经出现，而且不但供大于求的局面出现了，在以后相当长的时间内会持续的存在。因为房地产在2005—2007年连续三年土地供应充足的情况下，都有充足的土地储备，绝大多数的上市公司或者是规模大的公司，都储备了5年以上的土地。在资金紧张的情况下，他们可能会加速土地开发，使土地储备回到合理的水平上，供应量加大，很多的公司会出现套现的压力。

现在的土地价格出现理性的回归。实际上土地收益是财政收入和地方经济发展不可或缺的一部分，地方政府启动了土地供应后，速度不会完全的慢下来，更不可能一下子完全的停止供应，实际上土地的紧缺是短期的现象。我个人认为，相当长的时间内，土地不会出现短缺的局面。因为2003年招拍挂政策出台后，很多地方政府是措手不及，导致一段时间土地供应的短缺。事实上中国政府的运作效率是很高的，而且土地供应已经是地方经济发展不可或缺的环节，在今后相当一段时间内，土地不会出现短缺。这就意味着，将来市场上供大与求的局面不会在短期内出现缓解或者是明显改观。我认为房地产已经终止了连续十年供不应求，只涨不跌的时代，供需平衡或者是供大于求的局面将长期存在。

房地产进入新的竞争时代

在此前提下，房地产进入了新的竞争时代。新的竞争时代跟过去有什么差别？房价、地价只涨不跌的神话破灭了，没有哪个公司再盲目地储备土地，只会储备自己认为适合的土地。房地产的盲目扩大规模已经走入困境。房地产企业扩大规模被认为是最好的手段，垄断资源是最佳的方式，这样的时代已经过去了。宏观调控并不只是对小企业带来威胁，对大企业业也带来了威胁，没有那个企业是安全的，只有适应市场，不断创新，创造更好的性价比和提高服务品质才可能是安全的。房地产盲目的增长规模，每年增长100%或50%的计划，大家都会理性的调整，大家会真正将注意力面向客户，从而创造好的产品和好的服务。这是新的竞争时代跟过去最大的区别。

市场将造就更大的赢家

我认为市场会造就新的赢家。中国的房地产受到了太多的政策的干预和太多的政策调控的影响，我们希望健康的市场会逐渐的走向市场经济发展的轨道，市场竞争的规律真正发挥作用，比如优胜劣汰，让品牌企业有自己的生存发展空间。

中国整体的房地产市场在短期内或者是相当长的时间内会迎来更好的发展时代，就是大众需求的时代。中国的房地产市场规模不会减少，城市化带来城市人口增长，低收入人群随着收入的增加购买力不断提高，普通老百姓的大众市场还会增长，而且增长的速度可能会超出我们的想象。可以预测的是，如果可以控制成本建造性价比好的，面向普通居民的大众产品，企业将会有广阔的市场。

房地产在普通大众的市场上必须有合理的成本控制，包括地价，地价影响着企业的利润。即使在调控时代，很多城市的低价商品房仍有很好的销售业绩。这跟政府的廉租房是否有矛盾呢？政府的廉租房只能解决其中的一小部分，相当大部分的居民的住房改善需要靠市场。

随着专业市场不断的细分，有特色的品牌公司会加速自己的成长速度和争夺自己固有的细分市场的空间。现在我们看到的大企业就是大品牌的时代已经过去了。企业不是大就等于好，而是在那个专业市场或者是细分市场可以做到第一，最好是受到客户的追捧。

有特色的市场仍然有很好的空间，包括特色的产品、景观资源，也包括细分的商业项目市场，细分的专业市场会走到更广阔的成长空间。

本次调控的积极面要远远大于以往任何一次调控，市场这只看不见的手开始发挥积极的作用，使市场开始向买方倾斜。这是好的企业乐于看到的局面，因此总体上是积极的。

 



阳光100集团董事长易小迪