搜房博友(过客) 2008-6-26 13:46:45
现在房地产开发商的利润率在120%以上，国家希望采取各种宏观经济调空措施，让房地产商的这种超高的利润率下降到100%以下。
搜房博友(过客) 2008-6-24 1:10:15
绝大多数房子成本在600-1500元之间，本人的一位亲戚是建筑预算师，从业30年。
房地产真有以上博友说的那样，房子成本只有600-1500元吗？那动则过万的商品房销售价格确实太暴力了，但每个房地产项目都真的有120%的暴利吗？
120%的行业利润，听着就不靠谱！
咱在这不矫情也不较劲，咱就一起当开发商，假想一个项目前期财务分析，看看最终开发商的利润率有多大？是不是所有项目都能做，都能赚钱？是不是谁都能到房地产行业来捡钱？
为了不使ZF背上炒高土地价格的罪名，也不让开发商身背炒高房价的罪过，这里假定项目位于河北某城市。土地单价1,250元/平方米、项目规划容积率为1.4，折合楼面地价为893元/平方米;该城市同类在售房地产价格在3800-4500元/平方米左右、地下室800-1000元/平方米，根据房地产估价教材市场法的估价原则，结合本项目与可比实例的对比，将本项目住宅销售均价预估为4000元/平方米、地下室800元/平方米（50%可售，50%物业用房）。
地价和房价都不算过分吧？
楼面地价才893元/平方米，销售价格都4000元/平方米了，暴利呀！这个项目我拍板了“做”！
客官且慢，咱再继续往下算。
1、购买土地需要缴纳契税吧？契税税率为3～5% （由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
2、市政规划费是要交纳的吧，各个城市的市政规费不同,一般在200-300元/平方米左右。
3、建安费用，也就是上面博友所说的600-1500元的房子成本是必须的，不过随着人人力成本、原材料的价格上涨，600元的建安成本也成为过去式了。
4、5.55%的营业税及附加费也是必不可少的。
5、至于管理费用、广告费、销售费用、不可预见费、财务费用 都是根据项目情况调整的。
6、鉴于中国多数企业有避税的高招（包括房地产企业），这个测算成本还没有计算企业所得税。
结果：
项目总成本约为3.95亿元。
项目总收入约为4.12亿元。
项目利润约为0.17亿元，
投资回报约为4%。
这样的项目你敢做吗？
如果要做的话也是通过对管理费用、建安费用、广告费、销售费用、不可预见费、财务费用的调整，压缩成本，最终应该可以将投资回报提高到8-10%。利润提高到约0.3亿元。
搜房博友(过客) 2008-6-26 13:46:45
现在房地产开发商的利润率在120%以上，国家希望采取各种宏观经济调空措施，让房地产商的这种超高的利润率下降到100%以下。
搜房博友(过客) 2008-6-24 1:10:15
绝大多数房子成本在600-1500元之间，本人的一位亲戚是建筑预算师，从业30年。
房地产真有以上博友说的那样，房子成本只有600-1500元吗？那动则过万的商品房销售价格确实太暴力了，但每个房地产项目都真的有120%的暴利吗？
120%的行业利润，听着就不靠谱！
咱在这不矫情也不较劲，咱就一起当开发商，假想一个项目前期财务分析，看看最终开发商的利润率有多大？是不是所有项目都能做，都能赚钱？是不是谁都能到房地产行业来捡钱？
为了不使ZF背上炒高土地价格的罪名，也不让开发商身背炒高房价的罪过，这里假定项目位于河北某城市。土地单价1,250元/平方米、项目规划容积率为1.4，折合楼面地价为893元/平方米;该城市同类在售房地产价格在3800-4500元/平方米左右、地下室800-1000元/平方米，根据房地产估价教材市场法的估价原则，结合本项目与可比实例的对比，将本项目住宅销售均价预估为4000元/平方米、地下室800元/平方米（50%可售，50%物业用房）。
地价和房价都不算过分吧？
楼面地价才893元/平方米，销售价格都4000元/平方米了，暴利呀！这个项目我拍板了“做”！
客官且慢，咱再继续往下算。
1、购买土地需要缴纳契税吧？契税税率为3～5% （由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
2、市政规划费是要交纳的吧，各个城市的市政规费不同,一般在200-300元/平方米左右。
3、建安费用，也就是上面博友所说的600-1500元的房子成本是必须的，不过随着人人力成本、原材料的价格上涨，600元的建安成本也成为过去式了。
4、5.55%的营业税及附加费也是必不可少的。
5、至于管理费用、广告费、销售费用、不可预见费、财务费用 都是根据项目情况调整的。
6、鉴于中国多数企业有避税的高招（包括房地产企业），这个测算成本还没有计算企业所得税。
结果：
项目总成本约为3.95亿元。
项目总收入约为4.12亿元。
项目利润约为0.17亿元，
投资回报约为4%。
这样的项目你敢做吗？
如果要做的话也是通过对管理费用、建安费用、广告费、销售费用、不可预见费、财务费用的调整，压缩成本，最终应该可以将投资回报提高到8-10%。利润提高到约0.3亿元。