主题：广大思维：中国地产的“升降”之道—破解地产商“拿地”谜局http://blog.soufun.com/20249358/2084810/articledetail.htm

 

中国地产的“升降”玄机已经成为开发商们最为关心的问题。开发商的一举一动也成为市场关注的中心，但是不管最终的结果是开发商占得上风，还是消费者掌握主动，其实对于中国地产业来讲都不是最终的答案。

 

政府，才是这场博弈最后的胜负手。在微观上，很难从企业行为或者市场行为来判断未来行业的局面。因为，这二者都不掌握影响地产行业发展的三个核心：土地、金融和政策导向。所以，对于地产开发来讲，我们需要从中国经济整体发展的宏观角度来进行思考。宏观经济研究的未来的趋势，短期内很难有说服力，本人也不是经济学家，不敢从研究的角度进行评判。但身处其中，有感而发，从最有利于中国经济长期持续增长的角度看，似乎也能找出一些线索。

 

中国地产业已经成为中国经济的支柱产业，土地出让所得和房地产税收也已经成为各级地方政府主要财政来源。房地产业成为中国第三产业拉动地方经济增长的最好说明。但是这种发展模式的弊端也开始显现出来，房地产业的过快发展对提升中国经济整体的国际竞争力究竟会产生多大作用？以内需拉动为主的GDP的持续增长对提高中国居民收入水平会有多大的作用？对于一个经济基础相对薄弱的国家，在没有第二产业持续发展的背景下，第三产业的发展会不会成为“空中楼阁”？

 

看看世界经济强国之一的德国，一个人口仅八千多万的小国，出口额持续多年排名世界第一。虽然我们的出口数量仍然排在世界的前几名，但比较一下出口结构，就可以感觉到差距。德国的经济发展依靠中小企业，90%以上的出口就是依靠他们完成的。不要以为这些民营企业小，但绝大多数都拥有自己的核心技术，“德国制造”的品牌附加值非常高。但我们的经济呢，只能称为制造大国，根本不是品牌大国。

 

这种经济背景和中国地产的发展有关联吗？答案应该是可以肯定的。地产的过快发展极大的侵占了其他基础产业发展的相关资源。中国政府肯定也不希望这种局面长期维持下去。中国地产业成为游离于其他产业之外的“特殊行业”，特殊之处就在于它的门槛低、见效快和风险小。因此，可以判断，中国政府对地产行业的政策导向将是增加它的市场风险，控制它的正常利润，以使得资源的流向可以兼顾其他基础产业的发展。在二元经济结构支撑下的中国，经济的发展是要依靠第二产业与第三产业协同发展的。

 

在这种局面下，政府如何调控中国地产的走向呢？单纯依靠政策是不行的，还要通过市场手段。这种手段就表现在对土地供应的掌控上。掌控的原则就是提高不同城市的整体经济能力和城市宜居环境。掌控的结果就是增加合理的市场风险，减少适当的开发利润。

 

以北京为例来说明中心发达城市土地供应的可能方向。工业用地、物流用地等产业土地的供应将减少，价格将增加。这种方式将迫使部分产业经营转移，使城市摆脱“经济中心”的沉重负担。商业用地、办公用地以及商住用地的价格也会大副增加，原因很清楚，抑制城市商业网点的过快增长，缓解城市商务集中的压力，迫使大量公司总部从中心区域转移。同时普通住宅用地的供应将会增多，价格将合理分流（分流给经济房和廉租房），这种方式将使得市场销售风险加大，开发商利润减少，促使投资商将投资重点从中心城市转移。

 

以天津为例来说明发展中城市土地供应的可能方向。工业等产业用地的供应将持续增加，价格不会出现较大增幅，因为它要承接中心城市的产业转移，培育区域中的产业竞争实力。商业及办公用地的供应将增多，因为它要培育城市的商务与商业活力，增加城市的综合配套和服务能力。但住宅用地的供应将会减少，价格将会增加，因为城市的整体容量有限，外来高收入群体的增长要通过产业经营和商业商务配套的发展来积累，但由于这类城市本身的购房群体承受价格的水平有限，高价位的土地供应会增加开发商们的市场压力，促使其降低利润，理性认识市场。

 

通过以上的粗略分析，对于中国地产的未来“升降”有了一个初步的认识，对于开发商的“拿地”困惑也有了初步的判断。再回过头来想一想，SOHO潘石屹不惜重金购买CBD的商业项目，国外资金不遗余力的寻找中国二线城市的普通住宅项目，这些做法并非没有目的，而是经过慎重考虑后做出的选择。