主题：伍家岭商圈：开福区商业地产发展缓慢的标签

伍家岭商圈：开福区商业地产发展缓慢的标签

文：于五洋

伍家岭商圈以伍家岭立交桥为圆心向周边辐射，南接芙蓉路商务中心，北连金霞新区，西通长沙政务中心，东达四方新城。
曾经，伍家岭立交桥的改建，让众多商家看到商业前景，认为立交桥的改建能为他们带来财富。于是，纷纷前来攻城略地，普尔斯马特和华厦新一佳的亮相；联华超市、麦德隆和泰阳商城的进驻，业内人士和众多消费者曾为此而欢欣鼓舞，因为这些大型商家的进驻标志着该区一个新时代的开始，是为该商圈的雏形。基本上形成了伍家岭商圈2001年的格局，奠定了该商圈的基础。

但现在的情况又如何呢？是不是跟各商家当初预想的一样呢？立交桥的改建带来了商机和财富吗？许多商家由当初的希望变成失望，由兴高采烈变得垂头丧气：普尔斯马特败走星城、北斗星闭门谢客、泰阳商城惨淡经营、人流量稀少……，即使现在的维多利亚商场也同样难逃厄运。这一切都是该商圈现实的写照，是一个不争的事实！

伍家岭商圈究竟怎么了？ 
1、从伍家岭商圈的发展历程、经营情况来看，该商圈商业氛围、经营状况、商业发展水平是长沙商圈中最弱的一个，还处于发展的初级阶段。没有自己的特色，缺乏核心竞争力，缺少强有力的、具有很深影响力的、标志性的商家，从而导致该商圈缺乏向心力，使得众多消费者被其他商圈所剥离。

2、伍家岭立交桥是阻碍其发展的重要因素。立交桥半径过大，缺乏集聚人流的功能，不利于购物人流和车流的组织，造成消费者在该区购物、休息、休闲、停车等十分不便。到五一商圈和东塘·候家塘商圈交通十分便捷，加之其他商圈相对比较成熟，所以，该区的消费者被其他商圈所分流。

3、开福区是长沙有名的老城区，经济发展相对滞后，伍家岭商圈周边汇聚了广阔的棚户区，居民消费水平较低。商业氛围也很差，从锦绣华天到开福区区政府的芙蓉路两厢基本上没有大型的商业场所，跟锦绣华天以南芙蓉路两厢有天壤之别，其商业氛围的培育尚需较长的一段时间。

4、人流量是制约该商圈发展的一个重要因素。怎样有效的吸引人流，提高人气，不仅是各商家考虑的问题，也是有关政府部门的责任（如城市规划等），只有依靠各方面的力量，这个问题才能彻底解决。据释，规划部门对伍家岭立交桥改建方案正在筹备当中，希望此次改造能充分考虑商圈的发展。

5、其他商圈利用其浓郁的商业氛围、良好的购物环境、成熟的商业业态和业种等优势，同时从伍家岭到其他各商圈，特别是五一商圈和东塘·候家塘商圈十分便捷，所以其他商圈对伍家岭商圈消费者进行了有效的分流。

面对内忧外患，伍家岭商圈今后的发展方向是什么，怎样才能走出现今的困局呢？作为商家，业态怎样定位，业种怎么选择……，这是在此投资商业必须分析的问题。
伍家岭商圈如今所面临的困境是暂时的，随着时间的推移和该区的不断发展，目前的困境将会逐渐得到改善。城市规划对商圈的推动作用不言而喻，火车北站迁移重新构造，粮食仓库拆迁腾地，深圳天健将在此建大型综合社区，开福寺路将延至芙蓉路，城隍庙将建商贸城，新河三角洲的规划建……。这一切规划建设将会进一步推动该商圈的发展，为商圈汇聚人气，提高商业氛围起推波助澜的作用。当然，这些发展需要时间！

任何商圈都应具有一定的向心力，都应该有自己标志性的商家，如：五一商圈的平和堂、王府井，荣湾镇商圈的通程商业广场，东塘·候家塘商圈的友谊商城等等。标志性的商家对人流的吸引作用、聚集效应非常大，而这正是伍家岭商圈所缺乏的！所以，伍家岭商圈也必须要具备这一条件，否则将很难具有影响力。

当然，商圈的最终发展成熟还需要具备天时、地利、人和三个条件，天时就是适当的时机，地利即商圈的地理位置得天独厚的条件，人和就是商圈对消费者的吸引力和人气的旺盛。三者相辅相成、缺一不可，现在长沙商业地产开发建设如火如荼，城市规划不断完善、合理，开福区经济持续快速发展，正在逐步甩掉“北丐”的帽子，北城的中高档生活小区逐年增加，为商圈的发展提供了一批又一批具有较高消费水平的消费者……。这一切表明改变伍家岭商圈现状的条件正在成熟，所以伍家岭商圈蕴涵着巨大的商机，但其发展完善还需要一段时间的培育，如果能选择一个恰当的时机，必定能够获得巨大利益！

伍家岭商圈的未来演变
1、商圈辐射环状区域实心化趋势
   传统的伍家岭商圈由于其商圈辐射半径小，西临湘江，东面及北面过去属于郊区范畴，向南由于交通极为便利，五一广场、袁家岭商圈的辐射引力分流了大量的客层。导致商圈辐射区域内，有效客层呈空心化状态，致使商圈的资本聚合引力十分有限，其结果必然呈缓慢发展的态势。
   新河三角洲的建设、天健芙蓉盛世、伍家岭生活广场、建鸿达伍家岭立交桥商业项目、货运北站将建大型综合项目及伍家岭立交桥至松桂园芙蓉路沿线新建项目不断涌现，将使伍家岭商圈辐射环状半径在扩大的同时，呈现全面的实心化，商圈辐射区域实心化的结果，将为商圈的发展奠定客源，支持起商圈核心商业物业形态和业态的升级换代和商圈的繁荣。

2、商圈的核心要素进一步发育成熟
商圈的核心要素是商圈的形态，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
新的商业项目和高档住住宅的不断涌现，加之开福寺、新河改建后的文化和旅游商贸项目的建造，正在为新的伍家岭商业区逐步奠定基础。

3、商圈内业态业种将更为丰富
    业态的单调，业种的不丰富一直是伍家岭商圈的致命硬伤之一。但随着伍家岭本项目及天健公司商业项目的建设，业态及业种的丰富性将大大提升，使商圈发展的内生力增强。
    同时，开福寺外欲克隆上海的“老城隍庙” 将进一步丰富伍家岭商圈的业态和业种。按规划，开福区拟以开福寺为核心，依托聚集在开福寺周边的烈士公园、省博物馆、世界之窗、海底世界等一批丰富的旅游资源，克隆出一个类似于上海“老城隍庙”的功能区，北起319国道，南抵湘雅路，东邻黄兴北路、西至湘江大道，这就是以宗教文化为龙头的开福寺旅游商贸区。 横贯旅游商贸区的潘家坪路，将是这一长沙版“城隍庙”的核心地带。
改造后的新河功能定位确定为以居住及文化娱乐用地为主配套商业金融等服务设施用地的文化居住片区。也将丰富商圈的业态和业种。

4、多个地标性商业物业将出现在商圈核心
新河三角洲作为的超前规划，吸引了北京世纪金源等实力企业入驻新河三角洲，同时新河三角洲将建设长沙地标建筑，将极大的促进伍家岭商圈的发展。天健芙蓉盛世、万国MOMA、建鸿达商业项目、伍家岭生活广场等项目的建设，它们将与原有的北斗星、普尔斯马特等商场形成一个商业经济的正方形。

伍家岭商圈还未来得及分享商业发展的喜悦，就落寞下去了。如今处于新的发展时机，开福区政府周边房地产市场蓬勃发展，除了春天北国风光、滨江玫瑰园等已经入住的小区外，顺天黄金海岸、珠江花城、恒鑫蓝北湾、君悦香邸等热销项目，以及伍家岭生活广场、天健芙蓉盛世、开福寺旅游商贸区、建鸿达伍家岭商业项目、北京世纪金源等商业项目，都将为伍家岭商圈带来强劲的发展动力。总之，更多住宅项目为商圈发展奠定“群众基础”，更多的商业项目发挥聚合功能。即使这样，伍家岭商圈发展成熟还尚需较长的一段时间，不是三五年就能完成蜕变。

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还有湘江北尚也在这里啊

顶！！！
好文章！！！

五一商圈是长沙的核心商圈，其它商圈至少在十年内都很难超越
伍家岭是最弱的商圈，现在或许不能称之为商圈